Как продать квартиру в ипотеке? Этим вопросом задаются граждане, желающие свести к минимуму объем долговых обязательств, и те, кто решил поменять место жительства или увеличить жилую площадь.

Бытует мнение, что квартира, выступающая в качестве залога по ипотечному кредиту, принадлежит банку. На самом деле это утверждение не имеет ничего общего с действительностью: продать залоговую квартиру сложно, но можно.

Продажа ипотечной квартиры возможна только в том случае, если за весь период проживания заемщик сумел сохранить первоначальную степень ее ликвидности.

Далее поговорим о том, как осуществляется продажа квартиры в ипотеке, а также рассмотрим наиболее важные юридические нюансы этой сделки.

Шаг 1: информирование банка о своих намерениях

Продать ипотечную квартиру можно только с согласия банка. Почему? Все просто: дело в том, что обременение, возникшее при регистрации ипотеки, зафиксировано в реестре ЕГРН. Это означает, что текущий собственник не сможет просто так передать права на объект жилой недвижимости другому человеку.

Устного информирования в данном случае недостаточно. Заемщику нужно написать заявление в банк, который выступает по кредитному договору в качестве кредитора. В заявлении заемщику необходимо спросить у представителей банка, можно ли продать ипотечную квартиру.

Необходимо отметить, что продажа квартиры возможна только при условии полного погашения задолженности (только так можно снять обременение с объекта недвижимости).

У заемщика есть три варианта:

• он может в досрочном порядке самостоятельно погасить ипотеку;
• погасить долг по кредиту в ходе сделки (в данном случае остаток долга по кредиту погашается потенциальный покупатель через систему безопасных расчетов или с помощью аккредитива);
• продать квартиру вместе с ипотечным долгом (ипотечный договор переоформляется на покупателя).

Во всех трех вариантах продажа квартиры осуществляется после снятия обременения. Никаких других вариантов не может быть.

Те, кто задается вопросом о том, как продать ипотечную квартиру, должны понимать, что каждый банк выдвигает свои требования к процессу совершения подобных сделок. Поэтому перед подачей заявления необходимо пообщаться с представителем денежно-кредитной организации и уточнить у него все наиболее важные детали.

Шаг 2: подача заявки на новый ипотечный кредит

Данный этап актуален в ситуациях, когда человек после закрытия действующего кредита человек хочет оформить новый ипотечный займ.

Обращение в банк в такой ситуации поможет понять на какую сумму заемщик сможет рассчитывать в будущем. Но здесь есть один важный нюанс: действующие обязательства будут учитываться при расчете финансовой нагрузки. Это означает, что при относительно небольшом доходе лица, подавшего ипотечную заявку, новый банк не сможет предоставить деньги в нужном заемщику количестве.

Требования, которые денежно-кредитные учреждения предъявляют к закредитованности потенциального заемщика, зависят от действующей политики банка. В большинстве случаев общая сумма ежемесячных обязательств не должна быть больше 50% от совокупного дохода семьи. Важно отметить, что при расчете закредитованности учитываются алиментные обязательства и коммунальные платежи.

Шаг 3: поиск и консультация риелтора

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую? В данном случае речь идет об альтернативной сделке (то есть человек одновременно продает одну квартиру и покупает другую).

Альтернативные сделки с недвижимостью с юридической точки зрения достаточно сложное мероприятие. В идеале к этому процессу необходимо привлекать профессионального риелтора.

Профильный специалист возьмет на себя такие функции:

• демонстрация ипотечной квартиры потенциальным покупателям;
• поиск нового объекта недвижимости, который закроет все запросы собственника ипотечной квартиры;
• проверка юридической чистоты понравившегося жилого помещения.

Сотрудничество с риэлтором не только экономит время, но и гарантирует чистоту сделки.

Разумеется, риелтору придется заплатить деньги. Стоимость услуг зависит от многих факторов, например, от того, на каком этапе он вступает в сделку и от того, какой объем полномочий ему будет предоставлен.

Шаг 4: подготовка документов

В нашем случае к содержимом стандартного пакета документов добавляются документы, подтверждающие наличие согласия от банка.

Итак, продавцу необходимо предоставить такие документы:

• паспорта всех собственников жилого помещения;
• выписка из ЕГРН (оформляется в дистанционном формате через портал Госуслуг);
• выписка из домовой книги (актуально при продаже частного домостроения) или выписка о составе семьи;
• справка об отсутствии задолженности по ипотеке.

К данному пакету документов также необходимо приложить согласие банка на продажу квартиры. Этот документ можно запросить у сотрудника банка. Обычно решение принимается в течение 3-5 дней. Положительный ответ получают заемщики, не имеющие проблем с выплатой ежемесячных платежей.

Если же представитель банка уже обратился в суд с заявлением о принудительном взыскании задолженности, продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, не получится.

Шаг 5: продажа ипотечной квартиры

Выходить на альтернативную сделку можно только после того, как банк предоставит заемщику согласие на продажу ипотечной квартиры. Если не дождаться одобрения, можно потерять задаток по новой квартире.

Дальнейшие действия продавца зависят от того, какие цели он ставит перед собой. Если речь идет только об уменьшении размера ежемесячных платежей, он может обратиться в банк, предлагающий наиболее выгодные условия кредитования.

Если же человек хочет увеличить жилплощадь, он должен понимать, что ему придется взять более крупный кредит. В данном случае ему необходимо здраво оценить свои финансовые возможности.

Опытные риелторы рекомендует заключать ипотечные договоры с топовыми банками. При этом при альтернативным сделках нужно заранее удостовериться в добросовестности продавца альтернативной квартиры. Если он в последний момент откажется от сделки, собственнику ипотечной квартиры придется решать вопрос о выплате кредита с новым кредитором.

Шаг 6: покупка новой квартиры

На данном этапе сделка приобретает классические черты. При рассмотрении ипотечной заявки банк проверяет документы и устанавливает степень ликвидности залоговой недвижимости.

После одобрения заявки заемщик получает право заключить с продавцом договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре. В связи с тем, что приобретаемая квартира также выступает в качестве залога. Это означает, что заемщик сможет распоряжаться своим недвижимым имуществом только после того, как полностью выполняет обязательства по действующему кредиту.

Шаг 7: переезд в новую квартиру

Наличие обременения никак не влияет на возможность переехать в квартиру. Заемщик по ипотечному кредиту и по совместительству новый собственник может перевести свои вещи в жилое помещение сразу после того, как регистратор Росреестра внесет запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о переходе права. Именно с этого момента он становится полноправным собственником объекта недвижимости.

Если речь идет о покупке квартиры, относящейся к объектам первичного рынка (строящаяся недвижимость или недвижимость, которая только что была сдана в эксплуатацию), переезд возможен сразу после подписания передаточного акта.

Отвечая на вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, необходимо отметить, что сегодня подавляющее большинство крупных банков предлагают заемщикам воспользоваться программой финансирования ипотечных сделок. В данном случае речь идет об одновременном предоставлении средств — продавцу для закрытия кредита в другом банке и покупателю на квартиру с обременением. При таком раскладе нейтрализуется большая часть финансовых рисков, связанных с недобросовестностью одной из сторон сделки.

Действие таких программ распространяется не только на квартиры, но и частные дома и апартаменты.

Через какое время можно продать квартиру купленную в ипотеку? Ответ на этот вопрос зависит от политики конкретного банка. Продать ипотечную квартиру не сложно. Подавляющее большинство денежно-кредитных организаций охотно выдают разрешение на продажу залоговой недвижимости. Главное в таких ситуациях — не допускать просрочек по оплате ежемесячных платежей.