По закону граждане обязаны заплатить налог с продажи квартиры (13% от суммы, указанной в договоре). Однако не все так однозначно, как может показаться на первый взгляд.

Сегодня существует ряд несколько законных способов, предоставляющих собственникам жилых помещений снизить объем налоговых обязательств.

Квартира в собственности 3 или 5 лет

Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Ответ на этот вопрос зависит от того, каким образом было получено право собственности на нее. Сейчас все объясним.

Пять лет — срок владения жилым объектом, который освобождает собственников от необходимости платить налог с продажи недвижимости. То есть, если вы продаете квартиру, которую купили более 5 лет назад, вы не обязаны уплачивать НДФЛ в размере 13%.

Однако есть определенные категории недвижимости, в отношении которых предусмотрен иной минимальный порог владения.

Итак, обязательство уплачивать налог аннулируется при продаже недвижимости, которая:

• была подарена близким родственником;
• является частью наследственной массы (то есть право собственности оформлено на основании свидетельства о наследстве);
• была приватизирована;
• была передана в собственность на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Единственное жилье — особая категория недвижимого имущества. Здесь также действует правило трех лет. Соответственно, если в собственности у гражданина находится только одно жилое помещение, при его продаже не нужно уплачивать НДФЛ.

Если продавец желает сэкономить деньги, ему необходимо владеть имуществом в течение трех или пяти лет.

Данная мера контроля была введена для лиц, которые зарабатывают на быстрой продаже недвижимости. Обычно такие граждане приобретают квартиры или дома по низкой стоимости, а делают в жилом помещение хороший ремонт и продают его по более высокой цене.

Продажа квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет — основание для уплаты НДФЛ. Вне зависимости от обстоятельств, продавец будет обязан внести в казну государства 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Когда в семье двое или больше детей

Налог с продажи квартиры для физических лиц не нужно оплачивать семьям, воспитывающих двух и более детей. Данное налоговое послабление вступило в действие в январе 2022 года.

Важно учесть, что наличие двух и более несовершеннолетних детей — не единственное законодательное требование. Воспользоваться возможностью оптимизировать налоги могут семьи, которые планируют:

• купить новое жилье до 30 апреля года, следующего за тем, в котором продали прежнее жилье (например, вы продадите квартиру в декабре 2023 года, купить новое жилое помещение вы обязаны не позднее 30 апреля 2024 года);
• приобрести жилье, кадастровая стоимость которого выше, чем у проданного;
• купить квартиру или дом, кадастровая стоимость которого не превышает 50 млн рублей.

Право на данную налоговую льготу также имеют семьи, дети которых уже достигли совершеннолетия, при условии, что они не старше 24 лет и на момент покупки нового объекта недвижимости обучаются в вузе на очном отделении.

Продаваемое жилье не обязательно должно быть единственным. Законодатель допускает возможность владеть не более 50% другого недвижимого объекта.

Через сколько можно продать квартиру без налога семьям, воспитывающим двух и более детей? Если все законодательные требования были выполнены, квартиру можно продать в любое время. В данном случае никаких минимальных сроков владения нет.

Есть еще одна хорошая новость: и семьи с детьми, и все остальные категории собственников объектов недвижимости могут вернуть налоговый вычет при продаже квартиры. Максимальная сумма вычета при продаже жилых домов, квартир — 1 млн руб. Если речь идет о продаже коммерческих объектов или гаражей, то сумма вычета уменьшается до 250 тыс. рублей. Но есть одно но: получить на руки эти деньги нельзя. В данном случае речь идет о возможности уменьшить налогооблагаемую базу в ситуациях, когда гражданин продает недвижимость, которой владел меньше минимального срока.

Если не получена прибыль при продаже

Налог на продажу недвижимости рассчитывается из стоимости реализуемого объекта. Но в данном случае в дело вступают две категории налоговых льгот:

• из стоимости продажи квартиры можно вычесть стоимость ее покупки: в этом случае налог платиться с разницы (чем меньше разница, тем меньше денег придется платить в казну государства);
• если квартиру покупали дороже, чем ее сейчас продают, налог не уплачивается.

В теории все просто, однако на практике продавцу придется предоставить доказательства того, что квартира приобреталась за большую стоимость, чем продается сейчас. Обычно эта информация указана в договоре купле-продажи.

Те, кто задумывается над вопросом о том, как не платить налог с продажи квартиры, должны понимать, что стоимость реализуемого жилого объекта не должна быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. Устанавливая низкую стоимость с целью сократить объем полученной прибыли, владелец квартиры ставит под сомнение свою добросовестность. В этом случае сотрудники ФНС пересчитает доходы и начислит налог, исходя из полученной суммы.

При цене квартиры меньше 1 млн. ₽

Учитывая сегодняшние цены на недвижимость, данный способ оптимизации налогообложения кажется недостаточно реалистичным.

Важно учесть, что такой способ снижения налоговой базы является менее выгодным чем система доходы минус расходы. Обычно его используют владельцы, которые не могут документально подтвердить предыдущую стоимость квартиры.

Нужно ли с продажи квартиры платить налог, если стоимость объекта меньше 1 млн рублей? Нет, налог платить не нужно. Но для получения льготы необходимо учитывать требования законодательства:

• соблюдение максимального порога стоимости: цена объекта определяется на момент заключения договора купли-продажи (продавцу необходимо удостовериться, что стоимость недвижимости не превышает эту сумму);
• учет срока владения: при продаже недвижимости, вне зависимости от стоимости, срок владения также важен (от необходимости уплачивать налог освобождаются только лица, владеющие квартирой более 3-х лет);
• наличие необходимой документации: важно вести тщательную документацию о сделке и проверить, что все договоры и сопутствующие документы оформлены в соответствии с законом.

В данном случае также актуально правило о кадастровой стоимости жилого помещения. Если стороны сделки договорились искусственно снизить цену квартиры (то есть указать в договоре более низкую стоимость), сотрудники налоговой службы будут вынуждены доначислить налог.

Дарственная близкому родственнику

Квартира, дом или любой другой объект недвижимости — это ценный актив. Продажа имущества этой категории практически всегда является основанием для начисления НДФЛ. Но, что делать с договором дарения? Неужели и в этом случае владелец, являющийся дарителем по сделке, должен уплатить налог?

Ответ на этот вопрос зависит от того, кто выступает в качестве одаряемого. Если квартира передается в собственность близкому родственнику, обязанность по НДФЛ теряет силу.

В соответствии с нормами ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

• супруг или супруга;
• дети;
• родители;
• дедушки и бабушки;
• братья и сёстры;
• внуки.

Если недвижимость подарить вышеперечисленным людям, то налог не нужно платить. В ситуациях, когда в качестве одаряемого выступает, например, племянник дарителя, его коллега или просто друг, налог платить придется.

В данном случае сумма налога определяется на основании кадастровой стоимости объекта. Эту информацию можно уточнить с помощью выписки из ЕГРН. Владелец недвижимости может бесплатно заказать справку в МФЦ. Обычно она предоставляется в течение трех дней с момента подачи соответствующего заявления. Выписку из ЕГРН также можно оформить на официальном сайте Росреестра.

Давайте подведем итоги

С какой суммы не надо платить налог при продаже недвижимости? Этот вопрос интересует собственников недвижимости, которые планируют продать или подарить принадлежащее им имущество.

Если гражданин учел минимальные сроки владения, продажная или кадастровая стоимость квартиры не имеет значения. Если срок владения менее установленных норм, то от уплаты налога освобождаются граждане, которые продают жилое помещение дешевле, чем за 1 млн рублей.

Важно учесть, что декларация по НДФЛ подается в налоговую службу не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи или дарения жилого объекта. Если лицо владело недвижимостью более 5 лет, декларацию подавать не нужно.

С трехлетним сроком владения дела обстоят иначе: налоговая служба не видит, что жилое помещение попадает под льготу трехлетнего владения. Инспектор будет рассчитывать налог на общих основаниях. За несданную вовремя декларацию начисляется административный штраф.

Не готовы к дополнительным расходам? Рекомендуем направить в ИФНС пояснение до истечения срока подачи декларации и приложить к нему документы, подтверждающие льготу.